Endreinigung und Wohnungsübergabe: was du schuldest
Beim Auszug streiten Mieter und Vermieter fast immer über denselben Punkt, nämlich den Zustand, in dem die Wohnung zurückgeht. Das Gesetz antwortet knapper, als Formularmietverträge vermuten lassen. Und es ist österreichisches Recht: Die deutschen Regeln zu Schönheitsreparaturen gelten hier nicht. Zum Endausmalen gibt es eine eigene Entscheidung des Obersten Gerichtshofs.
Was § 1109 ABGB verlangt, und was er nicht verlangt
§ 1109 ABGB verlangt, dass der Mieter die Sache nach Ende des Bestandvertrags „dem etwa errichteten Inventarium gemäß oder doch in dem Zustand, in welchem er sie übernommen hat“, zurückstellt. Wörtlich gelesen klingt das nach einer Wohnung wie am ersten Tag. So wird die Norm nicht angewendet.
Den Ausschlag gibt die Nachbarbestimmung. Nach § 1111 ABGB haften Mieter für Beschädigung und für Abnützung „durch Mißbrauch“ nur bei eigenem Verschulden, „nicht aber für den Zufall“. Der Oberste Gerichtshof zieht daraus seit 1970 dieselbe Folgerung, zuletzt fortgeschrieben im April 2026. Rechtssatz RS0020760: „Der Bestandnehmer muss für die durch den vertragsmäßigen Gebrauch bewirkte Abnutzung des Bestandgegenstandes nicht aufkommen. Die Entschädigung des Bestandgebers für die gewöhnliche Abnutzung ist bei freier Zinsbildung in dem vereinbarten Mietzins inbegriffen.“
Die gewöhnliche Abnützung ist mit der Miete bezahlt. Die Verbraucherinformation des Sozialministeriums nennt als Beispiele Kratzer in der Badewanne und Bohrlöcher von Regalen: „Übliche Abnützungsspuren, die bei vertragsgemäßem und schonendem Wohnungsgebrauch entstehen, muss sich die Vermieterin/der Vermieter gefallen lassen.“ Dort steht auch: „Das Einwerfen der Schlüssel in den Postkasten oder die Zusendung per Post ist keine ordnungsgemäße Rückstellung.“ Wer so übergibt, hat rechtlich nicht übergeben.
Die Endausmalklausel im Formularmietvertrag
Den größten Streitpunkt, die Pflicht zum weißen Ausmalen, hat der Oberste Gerichtshof in einer Verbandsklage der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte entschieden, 2 Ob 215/10x vom 27. Februar 2012. Rechtssatz RS0127701: „Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw Vertragsformblättern und Textbausteinen, die den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses ‚ordnungsgemäß‘ in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen, bevorzugt einseitig die Interessen des Vermieters und ist daher für den Mieter im Vollanwendungsbereich wie im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und zwar sowohl im Geltungsbereich des KSchG wie auch im Verhältnis zwischen zwei Verbrauchern.“
Der Satz nennt Voll-, Teil- und Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nebeneinander, er hängt also nicht am Baujahr. Und er stützt sich auf § 879 Abs 3 ABGB, nicht auf das Konsumentenschutzgesetz: Gekippt wird die Klausel, weil sie auch bloß normale Abnutzung erfasst, unter Umständen die Rückgabe in besserem Zustand als bei Übernahme verlangt und keinen Bezug zur Mietzinshöhe herstellt.
Zulässig bleibt die maßvolle Fassung. Im Verbandsverfahren 5 Ob 183/16x hielt derselbe Gerichtshof eine Klausel für wirksam, die den Mietgegenstand „im Zustand wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem, vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnützung, von allen Fahrnissen geräumt und gereinigt“ zurückverlangt. Der Unterschied ist der ausdrückliche Vorbehalt der gewöhnlichen Abnützung.
Die Arbeiterkammer hält Ausmalpflichten in vorformulierten Verträgen deshalb für „grundsätzlich unwirksam“, mit der sachlichen Rechtfertigung als Ausnahme: etwa wenn der Vermieter die Kosten trägt oder einen Monatsmietzins erlässt. Die Arbeiterkammer Oberösterreich sieht es gleich. Angegriffen werden solche Klauseln mit der Verbandsklage nach § 28 KSchG, daneben steht das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.
Nicht abschließend geklärt ist die einzeln ausgehandelte Vereinbarung, und das gehört gesagt, statt eine Regel zu behaupten. 2007 hielt der Oberste Gerichtshof sie für zulässig (RS0122542), damals ohne Anwendbarkeit des Konsumentenschutzgesetzes. Zwei Jahre später sah er im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes „keine sachliche Rechtfertigung für eine derartige Abweichung vom dispositiven Recht“, weil die gewöhnliche Abnützung durch den Mietzins abgegolten sei und die Werterhöhung allein dem Vermieter zugutekomme. Wer eine solche Klausel im Vertrag hat, lässt sie besser prüfen, als sich auf eine Faustregel zu verlassen.
Unabhängig von jeder Klausel bleibt die Farbe eine Grenze. Die Arbeiterkammer nennt schwarz gestrichene Wände als Fall, der zu beseitigen ist, grüne dagegen als dezent. Die Mietervereinigung zählt Grün und Ocker zum Ortsgebrauch und zieht die Grenze bei Grellrot und Schwarz.
Die Kaution: was § 16b MRG regelt
§ 16b Abs 1 MRG verlangt, eine als Geldbetrag übergebene Kaution „auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren“. Absatz 2: „Nach Ende des Mietvertrags hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.“ Darin stecken zwei Bedingungen: unverzüglich, und nur für berechtigte Forderungen.
Was unverzüglich heißt, sagt die Norm nicht. Der Konsumentenschutz des Sozialministeriums beziffert es: „Als angemessene Frist wird in der Regel ein Zeitraum von zwei bis vier Wochen angesehen.“ Abgezogen werden darf nur, was über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht, und dann, wie die Arbeiterkammer Wien festhält, nicht „der Neuwert der beschädigten Sache“, sondern „lediglich deren Zeitwert“. Der Mieterschutzverband verlangt eine Abrechnung des Einbehalts.
Die Bestimmung reicht weiter als das Mietrechtsgesetz sonst. § 1 Abs 4 MRG zählt auf, was auch im Teilanwendungsbereich gilt: „Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49“. Sie gilt damit auch für Neubauten, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden.
Beim Streitweg gehen die amtlichen Darstellungen auseinander. § 37 Abs 1 Z 8b MRG weist die „Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags“ dem Verfahren außer Streitsachen zu, und die Arbeiterkammer Wien rät genau dazu. Die Serviceseite des Bundes schreibt dagegen, die Rückforderung falle nicht in die Zuständigkeit der Schlichtungsstellen und sei beim Bezirksgericht einzufordern. Der Unterschied liegt zwischen Feststellung der Höhe und Durchsetzung der Zahlung. Frag vorher bei der Schlichtungsstelle der eigenen Gemeinde nach; nicht jede hat eine.
Ersatz wegen Beschädigung muss der Vermieter nach § 1111 ABGB „längstens binnen Einem Jahre nach Zurückstellung des Bestandstückes gerichtlich fordern; sonst ist das Recht erloschen“.
Das Übergabeprotokoll, und was ohne es passiert
Fast kein Streit dreht sich um die Rechtslage, sondern um den Zustand bei Einzug. Das Sozialministerium rät deshalb: „Es ist ratsam bei Mietende ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Dieses Protokoll sollte den Wohnungszustand möglichst genau dokumentieren und von Mieterin/Mieter und Vermieterin/Vermieter unterschrieben werden.“ Die Mietervereinigung empfiehlt es bei Übernahme und Rückgabe, dazu „Fotos und/oder Videos“.
Hinein gehören Datum und Uhrzeit, jeder Raum einzeln mit seinem Zustand, die Zählerstände, Anzahl und Art aller Schlüssel samt Keller und Postkasten, die mitvermietete Einrichtung, jeder Mangel mit dem Vermerk, wer ihn zu vertreten hat, und beide Unterschriften auf zwei Ausfertigungen. Die Arbeiterkammer Vorarlberg stellt dafür ein Musterprotokoll bereit und nennt darin den „Zustand der Oberflächen (wie zB Parkettboden, Wände, Decken, Fenster, Türen samt Rahmen)“.
Fotos brauchen ein Datum, weil § 1109 ABGB an den Zustand bei Übernahme anknüpft. Der Mieterschutzverband rät, „sowohl beim Einzug als auch beim Auszug aus der Wohnung Fotos“ zu machen und „ein bis zwei Zeugen bei der Wohnungsrückgabe“ mitzunehmen, warnt aber davor, im Protokoll Schäden anzuerkennen. Eine gesetzliche Pflicht zum Protokoll gibt es nicht. Ohne Protokoll und Fotos ist der Zustand hinterher kaum feststellbar, zumal viele Vermieter gleich nach der Rückgabe renovieren. Das ist ein Beweisproblem, keine Beweislastregel.
Die Endreinigung: Umfang, Reihenfolge und der amtliche Satz
Besenrein heißt nicht ungeputzt. Die Mietervereinigung beschreibt besenrein als „frei von beweglichen Dingen“ und formuliert die Reinigungspflicht relativ: „Vor Rückgabe der Wohnung ist eine Grundreinigung durchzuführen, wenn die Wohnung auch im Anmietungszeitpunkt gereinigt war.“ Geschuldet ist der Zustand bei Anmietung.
Die Leistungsverzeichnisse der Gebäudereiniger decken sich weitgehend: Küche mit Backrohr und Dunstabzug entfettet, Bad und WC entkalkt samt Fugen, Böden gewischt, Fenster innen mit Rahmen, dazu Türen, Zargen und Heizkörper. Fenster außen und Kellerabteil stehen meist als Zusatzposition daneben. Frag zuerst nach der Positionsliste, dann nach dem Preis.
Die Reihenfolge entscheidet über den Aufwand: erst ausmalen, falls überhaupt geschuldet, dann reinigen. Diesen Fall kennt das Lohnrecht als eigene Zeile. Der Mindestlohntarif für im Haushalt Beschäftigte, in Kraft seit 1. Jänner 2026, gewährt in § 4 Z 3 jenen, „die Reinigungsarbeiten nach Professionistinnen bzw. Professionisten (Malerinnen bzw. Maler, Installateurinnen bzw. Installateure usw.) durchführen“, einen Zuschlag von 4,14 Euro pro Stunde. Beim Dienstleistungsscheck steigt der Mindestsatz dadurch von 16,76 Euro auf 22,43 Euro; die ÖGK nennt als Beispiel ausdrücklich das Ausmalen der Wohnung. Was der Maler kostet, steht in Was kostet ein Maler in Österreich.
Für die Endreinigung durch einen Betrieb gibt es dagegen keine belastbare österreichweite Preisspanne, und das ist ein Befund, kein Versäumnis. Von den geprüften österreichischen Reinigungsbetrieben mit Impressum veröffentlicht kaum einer einen Preis für die Auszugsreinigung. Wo Zahlen stehen, sind sie einmal ausdrücklich netto, einmal ohne jede Angabe zur Umsatzsteuer, und ein Betrieb widerspricht sich auf der eigenen Seite um das Drei- bis Vierfache. Auch die Bundesinnung der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereiniger gibt keine Preisempfehlung heraus, nur einen unverbindlichen Kalkulator für die Betriebe.
Belegen lässt sich die Untergrenze. Die Lohnordnung der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung setzt ab 1. Jänner 2026 Stundenlöhne fest, die in der Lohngruppe 1 bei 15,12 Euro liegen und in der Lohngruppe 6 bei 12,37 Euro. Dazu kommen Lohnnebenkosten, Anfahrt, Material und Gewinn. Weil § 9 PrAG gegenüber Verbrauchern Bruttopreise verlangt, ist eine Nettoangabe auf einer Seite für private Mieter ein Warnzeichen. Lass dir den Preis als Fixpreis brutto schriftlich geben.
Hände für den Übergabetag in der Nähe finden
Auf Lokali beschreibst du als Gesuch: Wohnungsgröße, Stockwerk und Lift, ob nur gereinigt oder auch geräumt wird, und der Termin. Helferinnen, Helfer und Betriebe aus der Region finden das Gesuch über die Umkreissuche; wer selbst sucht, sieht die Angebote aus der Umgebung durch. Die drei Wege der Reinigung sind in Stundenlohn Putzfrau Österreich 2026 durchgerechnet, die Auswahl der Person in Haushaltshilfe finden: eine Zulassung gibt es nicht, der Transport in Umzugshelfer finden: was es kostet und wer haftet und die Räumung in Entrümpelung Österreich: Kosten und wer räumen darf.
Häufige Fragen
Muss ich die Wohnung beim Auszug ausmalen?
Ohne wirksame Vereinbarung nicht, solange die Wände nur gewöhnliche Abnützungsspuren tragen. Steht die Ausmalpflicht in einem Formularmietvertrag, ist sie laut Rechtssatz RS0127701 des Obersten Gerichtshofs gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB, und das gilt im Voll-, Teil- und Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Anders liegt es bei ortsunüblichen Farben: Die Arbeiterkammer nennt schwarze Wände als Fall, der zu beseitigen ist, grüne dagegen nicht. Wurde die Klausel einzeln ausgehandelt, ist die Lage nicht eindeutig, dann lohnt eine Beratung bei Arbeiterkammer, Mietervereinigung oder Mieterschutzverband.
Was zählt als gewöhnliche Abnützung?
Alles, was bei vertragsgemäßem und schonendem Gebrauch entsteht. Die Verbraucherinformation des Sozialministeriums nennt kleine Kratzer in der Badewanne und Bohrlöcher von Regalen. Der Oberste Gerichtshof formuliert es in RS0020760 grundsätzlich: Für die durch den vertragsmäßigen Gebrauch bewirkte Abnutzung muss der Mieter nicht aufkommen, sie ist bei freier Zinsbildung im Mietzins enthalten. Gehaftet wird nach § 1111 ABGB nur für Beschädigung und Abnützung durch Missbrauch, und auch dann nur bei eigenem Verschulden.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach § 16b Abs 2 MRG unverzüglich nach Ende des Mietvertrags, samt den erzielten Zinsen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Eine Frist nennt die Norm nicht; der Konsumentenschutz des Sozialministeriums hält zwei bis vier Wochen für angemessen. Abgezogen werden darf nur, was über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht, und laut Arbeiterkammer Wien nur zum Zeitwert, nicht zum Neuwert. Die Bestimmung gilt nach § 1 Abs 4 MRG auch im Teilanwendungsbereich, also etwa bei Neubauten und vermieteten Eigentumswohnungen.
Was kostet eine Endreinigung in Österreich?
Eine belastbare österreichweite Spanne gibt es nicht. Von den geprüften österreichischen Reinigungsbetrieben mit Impressum veröffentlicht kaum einer einen Preis für die Auszugsreinigung, die wenigen Angaben rechnen unterschiedlich und weisen die Umsatzsteuer teils gar nicht aus. Die Bundesinnung gibt ausdrücklich keine Preisempfehlung heraus. Belegbar ist die Kostenuntergrenze: Der Kollektivvertrag der Gebäudereinigung sieht ab 1. Jänner 2026 Stundenlöhne von 15,12 Euro in der Lohngruppe 1 bis hinunter zu 12,37 Euro in der Lohngruppe 6 vor, dazu kommen Lohnnebenkosten, Anfahrt und Material. Hol zwei Fixpreisangebote ein und lass sie brutto und mit Positionsliste ausstellen.
Was passiert, wenn es kein Übergabeprotokoll gibt?
Eine gesetzliche Pflicht zum Protokoll besteht nicht, und ohne Protokoll wird die Sache nicht automatisch zulasten einer Seite entschieden. Praktisch ist es aber ein Beweisproblem: § 1109 ABGB knüpft an den Zustand bei Übernahme an, und dieser Zustand ist Jahre später kaum noch feststellbar, zumal viele Vermieter kurz nach der Rückgabe renovieren. Mietervereinigung und Mieterschutzverband raten deshalb zu Fotos beim Einzug und beim Auszug und zu ein bis zwei Zeugen bei der Übergabe. Die Arbeiterkammer Vorarlberg stellt ein Musterprotokoll zum Download bereit.
Gibt es einen amtlichen Stundensatz für die Reinigung nach dem Ausmalen?
Für den Dienstleistungsscheck ja. Der Mindestlohntarif für im Haushalt Beschäftigte sieht in § 4 Z 3 einen Zuschlag von 4,14 Euro pro Stunde für Reinigungsarbeiten nach einem Professionisten-Einsatz vor, also etwa nach dem Maler. Der Mindeststundensatz beim Dienstleistungsscheck steigt dadurch 2026 von 16,76 Euro auf 22,43 Euro, und die ÖGK nennt als Beispiel ausdrücklich das Ausmalen der Wohnung. Dieser Satz gilt für die Anstellung über den Scheck, nicht für die Beauftragung eines Reinigungsbetriebs.
Wer weiß, was er schuldet und was im Protokoll stehen muss, braucht als Nächstes jemanden für den Übergabetag. Beschreibe als Gesuch, was zu reinigen ist, in welchem Stockwerk und wann. Helferinnen, Helfer und Betriebe aus der Region finden das Gesuch über die Umkreissuche.
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